В критериях низкого спроса, который на данный момент наблюдается на рынке жилища, квартиры продавать становится сложнее. Есть категории объектов, по которым покупателя находить подольше всего
Спрос на вторичное жилище в июне в годичном выражении снизился практически на 30%. На рынке новостроек на фоне окончания льготной ипотеки были отмечены рекордные реализации. Но в наиблежайшее время специалисты предсказывают понижение спроса и на первичном рынке.
По оценкам специалистов, средний срок экспозиции в столице на данный момент варьируется от 2-ух месяцев до полугода. Но иногда квартиры могут продаваться приметно подольше. Совместно с профессионалами разбираемся, какие квартиры на данный момент претворить в жизнь труднее всего.
Переоцененные квартиры
Одна из главных обстоятельств, по которой квартиры на данный момент продаются подольше среднерыночных сроков, — неадекватная стоимость. Это касается и рынка новостроек, и вторичного рынка жилища. «Самый важный фактор, который отталкивает покупателя — это неоправданная переоцененность лота, в особенности если другие свойства тоже вызывают вопросы. При этом эта тенденция может наблюдаться в любом классе жилища», — сообщает основоположник «Бест-Новострой» и bnMAP.проф Ира Доброхотова.
Пример таковой ситуации на первичном рынке — пул квартир схожей комнатности в одном ЖК, которые выставлены в продажу по приблизительно схожей стоимости, но часть из их уступает другим по видовым чертам (окна в окна с примыкающими домами, вид на магистраль и т.д.), сообщает Доброхотова.
Очередной пример неадекватной оценки — в проекте премиум-класса огромную по площади студию (помещение с одним окном и с ограниченными способностями разделения) без отделки выставляют по цены больше 1,5 миллиона руб. за 1 кв. м. С таковой ценой «квадрата» объект попадает в высший сектор, где спрос на студии в принципе невелик. «Клиент не готов переплачивать за таковой объект, так как он довольно не простой в эксплуатации и малоликвидный», — объяснила специалист.
«На этот миг самый длительный срок экспозиции по рынку новостроек Столицы составляет 6 лет 9 месяцев для определенного лота. А средний срок экспозиции — 215,7 дней, либо около 7 месяцев», — привела данные Ира Доброхотова.
Беда завышенных цен животрепещуща и для рынка вторичного жилища, добавляет босс аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Люди нередко оценивают свои квартиры, смотря на самые современные новостройки, не отдавая для себя отчета в том, что их жилище устарело. Бывает такое во всех секторах, но почаще — в дорогих», — объяснил специалист. Из его слов, на данный момент около 70-80% квартир на вторичке продаются по завышенным ценам. «Такие квартиры могут висеть на рынке без движения месяцами и даже годами, в особенности в дорогих секторах», — отметил Олег Репченко.
О ценовом перегреве на рынке жилища не раз гласили в ЦБ. Контролер, а именно, отмечал рост разрыва цен меж новостройками и вторичкой на фоне деяния льготных программ. Если до их пуска новостройки в среднем стоили дороже вторичного жилища на 10%, то весной 2024 года — уже на 55%, а в неких регионах, к примеру, в Столичной области, разрыв достигнул 60%.
Новостройки в бетоне и по переуступке
Фото: Миша Джапаридзе / ТАСС
«На данный момент на первичном рынке почти все продается не легко, даже при способности взять льготную ипотеку — после окончания ипотеки с господдержкой и ужесточения критерий домашней ипотеки спрос резко свалился», — сообщает Олег Репченко.
Трудно на данный момент продаются квартиры «в строящихся ЖК легко в бетоне», добавил босс кабинета «Новослободское» «Инком-Недвижимость» Денис Васильев. Это связано как с окончанием массовых программ (осталась только домашняя и IT-ипотека), так и с огромным объемом предложения. «Клиент приобретал жилище от застройщика точно из-за больше низкой ипотечной ставки и платежа», — объяснил специалист.
В особенности не легко реализовать квартиру в строящихся ЖК по переуступке, отмечают специалисты. Если прежде такие квартиры подходили под льготные программки, то с прошедшего года этой способности не осталось, и они продаются по рыночным ставкам. При всем этом покупателю надо еще расходовать средства на ремонт.
«Объем ввода очень весомый, и сами застройщики на данный момент не могут выдерживать темпы продаж — что уж излагать про продавцов–физлиц. Отсутствие льготной ипотеки никак не компенсировала стоимость, которая несомненно ниже, чем у застройщиков», — отметил агент «Инком». «По факту продается только самое доступное из этого объема от физлиц. И рассчитывать на прибыль такому торговцу временами нелепо», — добавил он.
Из слов Иры Доброхотовой, зачастую у долгой экспозиции на первичном рынке есть полностью конкретные предпосылки: нехорошие видовые свойства объекта, плохая планировка, задержка строительства. «Обычно с такими вещами неплохо совладевает корректировка цены, но бывают случаи, когда строитель не идет на понижение. Если при наличии таких особенностей они не учтены в стоимости, то выкладка может составлять пару лет, даже после сдачи объекта и получения разрешения на ввод в эксплуатацию», — произнесла специалист.
Через чур огромные и мелкие
Фото: PHOTOCREO Michal Bednarek / Shutterstock / FOTODOM
На вторичном рынке жилища трудно продаются компактные и через чур огромные квартиры — от 4 комнат и больше, в особенности в массовом секторе, молвят специалисты. «Такие квартиры никогда не были высоколиквидными, а на данный момент тем больше», — отметил босс кабинета «Новослободское» «Инком-Недвижимость» Денис Васильев. «Средний срок реализации таких лотов найти трудно, почти все находится в зависимости от сначала установленной цены. Если цена учитывает все минусы квартиры, то срок квартиры можно уменьшить до трех-шести месяцев», — добавил риелтор.
Многокомнатные лоты на первых этажах, напротив, пользуются популярностью за счет способности сдавать в аренду покомнатно, переделав их в студии, отметила исполнительный начальник компании «НДВ Большой магазин Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «Но в целом, если клиент решает приобрести квартиру на нижнем этаже, то она, обычно, продается со скидкой минимум 10% от средней цены по рынку», — добавила специалист.
Квазиэлитные
Ужаснее всего продается «квазиэлитка» и «недобизнес-класс» — устаревшее жилище, по собственному местоположению, площади, вложениям в ремонт претендующее на статусность, но с обилием беспристрастных недочетов, сообщает Олег Репченко, добавляя, что подобные объекты нередко переоценены собственниками. «Обычно, это квартиры в реконструированных домах либо домах, построенных в нулевые годы. С когда-то дорогим, но устаревшим ремонтом, который торговцы включают в цена квартиры по ценам нового», — объяснил специалист. В качестве примера Репченко привел квартиру на Цветном бульваре, которая выставлена на продажу больше 5 годов назад. «Объект находится в реконструированном в 2000-е доме XIX века с подземным паркингом, в каком протекает потолок, и жильцы обязаны делать навесы над своими машинами снутри паркинга, чтоб их не попортила капающая с потолка штукатурка, — поведал специалист. — В самом доме всегда ломаются лифты». Также, в квартире выполнена нелегальная перестройка, которую в принципе нереально узаконить, добавил Репченко, а стоимость завышена приблизительно в полтора раза относительно действующих рыночных цен, но собственник не вожделеет делать скидку. В итоге объект находится в экспозиции с 2018 года.
Квартиры под ремонт
Фото: Showtime.photo / Shutterstock / FOTODOM
Квартиры способны «вполне под ремонт» тоже продаются с трудом, молвят специалисты. «Речь не об объектах, приготовленных под ремонт, как white-box, а точно о ветхих, со старенькым ремонтом либо после сдачи в аренду нерадивым нанимателям», — объяснил Денис Васильев. Приведение в порядок таких квартир просит огромных расходов, и еще дешевле выйдет покупка жилища с ремонтом, добавил он.
Большая часть покупателей избегают квартир, которые требуют значимого ремонта, подтвердил управляющий начальник компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Но особенная категория инвесторов — флипперы — напротив, охотно вкладываются в схожее жилище с целью следующей прибыльной перепродажи», — уточнил специалист.
Руслан Сырцов добавляет, что обычно продаются подольше других также квартиры с необычной планировкой либо плохим расположением. «К примеру, большая часть покупателей отпугнет жилище, в каком комнаты запроектированы в необыкновенном порядке или имеют некорректную форму. Также посетителей может смутить квартира, где козырек загораживает панораму либо же с видом «окна в окна», — привел примеры Руслан Сырцов. «Более одного года могут находить собственного покупателя квартиры с видом на козырек магазина: на нем накапливается немало мусора, и через него могут войти воры в квартиру», — объяснила Татьяна Подкидышева.
Наследники и собственники из недружественных государств
Квартиры могут продаваться длительно не только лишь из-за черт объекта либо жилого комплекса, но также из-за самого торговца. К лотам, которые сложнее всего реализовать, относятся также квартиры, имеющие наследников, привела пример исполнительный начальник компании «НДВ Большой магазин Недвижимости». «Покупатели не рискуют покупать такую недвижимость, так как страшатся родственников бывшего собственника, которые не успели по почтительной причине вступить в наследие», — объяснила специалист.
По ее словам, делему представляют также квартиры, которые продаются собственником из недружественного страны. В данном случае приходиться проводить сделку со счетом типа «С». «Это стращает наших покупателей и в 99% случаев они отрешаются от таковой сделки. Квартиры с «нехорошими» номерами, к примеру, 13 и 66 либо лоты, где произошел несчастливый случай, могут продаваться пару лет», — привела примеры она.
Квартиры в определенных районах
ЮВАО, Столица РФ(Фото: Dmitry Finkel / Shutterstock / FOTODOM)
Одним из главных причин реализации всякий квартиры является локация, и на данный пункт покупатели обращают свое внимание постоянно. К примеру, практически постоянно длительно продаются квартиры, находящиеся в жилых комплексах с не хороший транспортной доступностью, вдали от метро либо остановок, отмечает Татьяна Подкидышева.
Если излагать о определенных локациях, то, делая упор на опыт продаж за крайний год, можно выделить районы Новейшей Столицы, где отсутствует метро, и транспортная структура обслуживания представлена только автобусами, или надо добираться на машине либо такси, привел примеры Денис Васильев из «Инкома». «Снутри МКАД это районы ВАО и ЮВАО, где цена вторичного жилища постоянно была ниже. Также можно выделить старенькый жилфонд в ЦАО. В этих локациях темпы продаж вторички приметно сократились», — поведал риелтор.
Если разглядывать раздельно только «вторичку» массового сектора, то наибольшие средние сроки реализации зафиксированы в Крылатском и Некрасовке, поведал Руслан Сырцов. «В этих районах наблюдается высочайшая конкурентность продавцов, а большая часть покупателей не желают тут покупать квартиры из-за сложный транспортной ситуации, вдобавок недостатка социальной инфраструктуры», — заключил специалист.
Читайте также: