В начале года активность нанимателей остается выше стандартного сезонного уровня. Ставки за год существенно выросли, и предпосылок к их снижению эксперты не видят
В 2023 году отмечен необычайно высокий спрос на арендное жилье в Москве. Высокий сезон начался нетрадиционно в начале лета, а не в конце. По итогам года активность работодателей осталась значительно выше обычных сезонных показателей.
Давайте посмотрим, как рынок аренды встречает новый год и что прогнозируют участники рынка по ценам на аренду жилья в столичном регионе в 2024 году.
Повышенный спрос сохраняется
Первое полугодие 2023 года в сфере аренды жилья в Москве прошло спокойно, без роста спроса и колебаний предложения квартир. Однако эксперты, опрошенные редакцией РБК «Недвижимость», говорят, что за лето ситуация изменилась.
«В июне экспозиция по арендному жилью снизилась на 20% с начала года, в основном за счет высокого спроса на квартиры эконом-класса. Число арендаторов было в два раза больше, чем на дешевую землю», — рассказала замкомиссара Оксана. Полякова. Директор департамента аренды квартир компании недвижимости «Инком-Недвижимость». Эксперт ЦИАН.Аналитика Елена Лапшина также отмечает, что высокий сезон на рынке аренды начался на несколько месяцев раньше обычного. «Быстрый рост начался в июне и достиг своего пика в середине августа (активность была в два раза выше средней с января по май). Обычно снижение спроса фиксируется уже с сентября. Но в 2023 году этого не произошло», — говорят эксперты. «Ставки по ипотеке находятся на барьерном уровне, льготные программы для новостроек сохраняются, но цены продолжают расти, а условия выдачи ужесточаются», — поясняет Лапшина. «Некоторая часть спроса с первичного и вторичного рынков перетекает в сектор аренды».
В результате спрос к концу года снизился всего на четверть по сравнению с пиком в середине августа, сообщает ЦИАН.Аналитика. На этом фоне предложение снижалось до ноября, но в декабре этот процесс замедлился и экспозиция несколько увеличилась до 10,6 тыс лотов (9,7 тыс лотов в ноябре). «Однако по сравнению с декабрем 2022 года предложение в 3,5 раза меньше (на тот момент было в наличии 38 тысяч лотов)», — подчеркивает Лапшина.
Текущая ситуация на рынке аренды чем-то напоминает ситуацию конца 2021 года, заключает Мария Жукова, управляющий директор Mielchain. «Как и тогда, цены начали стремительно расти и все сметалось. Последний раз рынок начал восстанавливаться в плане предложения и стабильности цен только в конце 2022 года», — напомнил эксперт.
Цены выросли, выбор сократился
Сектор аренды всегда гибко реагировал на колебания спроса, а необычно высокая активность арендаторов быстро повлияла на ставки, которые в январе продолжили расти. По данным ЦИАН.Аналитика, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в начале декабря составила 54,6 тыс руб в месяц (+25%/год). В начале января эта цифра составляла 55,2 тысячи рублей.
По данным «Инкома», годовой темп роста цен на аренду квартир-студий в столичном регионе колебался от 16% (ЗАО) до 26,4% (САО) в зависимости от района. Самые низкие цены отмечаются в юго-восточном и южном административных округах столицы – чуть более 41 000 рублей в месяц за среднюю квартиру-студию. Год назад аренда такого жилья стартовала от 33 000 рублей в месяц.
Средние ставки аренды однокомнатных квартир в Москве по округам
| Административный округ | Средняя цена в январе 2023 года, тыс руб в мес. | Средняя цена в январе 2024 года, тыс руб в мес. | Динамика |
|---|---|---|---|
| Центральный административный округ | 55 | 69,5 | +26,4% |
| компания | 43 | 49,9 | +16,0% |
| Юго-Западный административный район | 36,3 | 45,3 | +24,8% |
| САО | 39,3 | 48,1 | +22,4% |
| Сяо | 37,2 | 45,2 | +21,5% |
| Нуждаться | 35,4 | 43,8 | +23,7% |
| Вао | 33,7 | 39,9 | +18,4% |
| Южный административный район | 34,6 | 41,6 | +20,2% |
| семя | 33 | 41,1 | +24,5% |
Данные: «Инком-Недвижимость»
По данным Оксаны Поляковой, по состоянию на середину января доля квартир-студий, наиболее востребованных среди арендаторов, в Москве составила 28,4%. Большую часть экспозиций составляют двухкомнатные дома (38,8%), а важную часть – трехкомнатные квартиры (21,3%). Многокомнатные варианты составляют 4,7%, комнатные – 6,8%. Что касается распределения предложений по цене, то в базе «Инком» самые дешевые предложения (от 12 до 29 000 рублей в месяц) составляют 4,5%. В компании подчеркивают, что за такой бюджет на данный момент предлагаются только комнаты, а стоимость аренды квартиры начинается от 30 000 рублей в месяц. «В настоящее время самые доступные и популярные объекты находятся в ценовом диапазоне от 30 000 рублей до 45 000 рублей. — На их долю приходится 27,2% выставки, — говорит Оксана Полякова. — От 46 до 65 000 рублей. За ценную жилплощадь. Цены на квартиры» старт от 66 000 рублей, что составляет 29,6%.Свыше за месяц — 38,7%».
Заметный рост процентных ставок за последний год подтвердили и другие участники рынка. «Одна из причин — качество предложений. Сейчас на рынке аренды много квартир в новостройках, которые недавно сданы в эксплуатацию», — говорит директор агентства вторичной недвижимости «Эст а Тет» — говорит некая Юлия Димова. — Качество таких домов выше, с современным ремонтом и новой мебелью. В целом, многие многоквартирные дома имеют собственную внутреннюю инфраструктуру, и все эти параметры влияют на стоимость аренды. При этом Оксана Полякова подчеркивает, что первыми с рынка уйдут наиболее экономичные предложения, что приведет к еще большему росту процентных ставок.
Алексей Балакин, управляющий партнер компании по недвижимости Trust Realty, говорит, что рост наблюдается и среди элиты. «В течение последних шести месяцев 2023 года на рынке аренды наблюдался заметный недостаток качественного предложения, что привело к росту цен. Эта тенденция распространилась и на сегменты премиум и делюкс, где предложение еще ниже», — говорят эксперты. «В декабре мы наблюдали значительное количество сделок в высокобюджетном секторе, где квартиры сдаются по максимально высоким ценам без скидок». Отмечается, что предложение упало на 64%, что является самым низким показателем за 10 лет. В качестве основной причины бизнес-аналитики называют замедление активности работодателей и темпы объявления новых предложений.
Что будет с ценами на съемные квартиры в 2024 году
Текущая ситуация представляет собой типичный рынок арендаторов с большим выбором для владельцев арендуемой недвижимости и более строгими требованиями к арендаторам. «Арендодатели просто отбирают жильцов из претендентов. Нередко на рекламируемую квартиру поступает более 10 заявок в день», — говорит Мария Жукова. Как отмечает Елена Лапшина, рост ставок по ипотеке и изменение условий льготных программ крупнейших банков пока способствуют продолжению перетока спроса с рынка первичного и вторичного жилья в арендный сегмент.
Алексей Балакин не ожидает существенного изменения ситуации в 2024 году. «Некоторые долгосрочные договоры аренды, особенно более дешевые, могут появиться на рынке в 2021-2022 годах. Однако существенного влияния на общую тенденцию это не окажет», — прогнозирует он.
Аналогичные ожидания выразил и руководитель направления долгосрочной аренды компании Avit Real Estate Константин Каменев. «Прогнозы на 2024 год остаются стандартными. Если не будет новостного фона или резкого изменения ставок по ипотеке, зимняя активность арендаторов будет менее интенсивной, но стоит ожидать увеличения спроса с середины лета», — говорят эксперты.
«Сезонное ослабление активности продолжится до начала 2024 года, и предложение восстановится. При отсутствии внешних шоков весной произойдет небольшое увеличение спроса, но на ценах это не отразится», — сказала Оксана Полякова. «Средняя арендная плата, скорее всего, останется на том же уровне».
Другие участники рынка не исключают дальнейшего повышения ставок, поскольку условия ипотечного кредитования продолжают ужесточаться. По словам генерального директора федерального портала «Мир квартир» Павла Луценко, еще в четвертом квартале 2023 года многие потенциальные покупатели жилья отказались от планов приобретения собственной недвижимости. «Этот спрос сместился в сегмент арендного жилья, что привело к росту цен на этом рынке», — подчеркивает эксперт. — Инфляция и рост цен на жилье и коммунальные услуги также способствовали росту цен. Мы ожидаем продолжения роста в 2024 году, причем рост цен на аренду станет особенно активным после отмены льготной ипотеки на первичном рынке».
Елена Лапшина также отмечает, что ситуация на рынке аренды в 2024 году будет зависеть от соответствующих сегментов (процентных ставок по ипотеке и цен за квадратный метр первичной и вторичной недвижимости). «Тем, кто хочет решить свой жилищный вопрос, но не готов брать кредит с годовой процентной ставкой 16%, не остается ничего другого, как выйти на рынок аренды. Поэтому после затишья в новом году возможен более вероятный сценарий» за первый квартал «Предполагается, что продолжится приток спроса в сегмент аренды, что приведет к увеличению средних ставок», — заключает эксперт.
Также читайте: