В погоне за прекрасным интерьером жильцы МКД часто маскируют стояки водоснабжения, а также другие инженерные коммуникации декоративными коробами. И неблизко не постоянно соглашаются демонтировать эту красоту. Даже если доступ к общедомовому имуществу, расположенному в квартире, нужен управляющей организации для проведения работ по ремонту. Жильцы МКД переживают, что «ремонтники» выполнят работы и уйдут, оставив после себя разобранный пол, снятую плитку либо демонтированную фальш-панель. Не много кому из потребителей охото нести такие расходы.

Но ТСЖ и управляющие организации настаивают: они несут ответственность за соответствующее содержание общего имущества МКД и могут выдвигать требования от потребителя предоставления доступа в занимаемую квартиру, чтоб произмести осмотр технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнить нужные ремонтные работы, убрать недочеты предоставления коммунальных услуг (пп. «б» п. 32, пп. «е» п. 33 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
И если спор о демонтаже декоративных коробов и доступе к внутриквартирному оборудованию доходит до суда, то обычно УО удается отстоять свою позицию. 

Люков в декоративных коробах для УО оказалось недостаточно

В г. Брянске УО обратилась в трибунал, чтоб обязать собственников демонтировать гипсокартонные короба и обеспечить доступ к размещенным в квартире инженерным коммуникациям. При всем этом указала: о необходимости обеспечить доступ к общедомовому имуществу собственников уведомляла, претензию направляла. Но условиться не удалось.

Собственники же посчитали: в декоративных коробах есть лючки, которых полностью довольно для осмотра, ремонта отводов и подмены кранов. Демонтировать ничего не надо. Также, УО не представила список определенных работ, для проведения которых нужен доступ к внутриквартирным коммуникациям. 

Трибунал первой инстанции удовлетворил исковые требования. Руководствуясь ст. 31, 161 Жилищного кодекса РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг № 354, он пришел к выводу: УО имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования (стояков водоснабжения и отопления) для недопущения аварийных ситуаций. 

К рассмотрению дела в апелляционном суде стороны подготовились. Собственники представили заключение спеца, согласно которому:
— доступ для осмотра технического и санитарного состояния стояков водоснабжения, отопления и водоотведения имеется;
—также есть доступ для осмотра и обслуживания отводов, первых отключающих устройств по стоякам;
— стояки находятся в удовлетворительном техническом состоянии, производства работ по ремонту не требуют — следов протечек, разгерметизации и отсыревания нет.

УО сослалась на техническое заключение, из которого следует, что «полного и беспрепятственного доступа для технического обслуживания и ремонта, в том числе серьезного, к системам жаркого водоснабжения, прохладного водоснабжения и отопления в квартире не имеется». 

Апелляционный трибунал отменил вынесенное решение и отказал в ублажении иска, потому что не подтверждены: необходимость полного демонтажа декоративных коробов; наличие ситуации при которой вероятна авария с коммуникациями; тот факт, что декоративные короба при наличии люков препятствуют эксплуатации, обслуживанию и ремонту общедомового имущества. Также, на общем собрании собственники МКД не воспринимали решение о проведении работ по ремонту. 

Верховный трибунал отменил решение нижестоящего суда и направил дело на свежее апелляционное рассмотрение. При всем этом указал: «право выдвигать требования допуска в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется в силу прямого указания в законе, не находится в зависимости от определенных событий и установлено в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций либо потенциальных нарушений прав людей в будущем. Обеспечение беспрепятственного доступа к общему имуществу многоквартирного дома, позволяющего его ремонт и сервис, является обязанностью собственника квартиры».
(Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 14348/2023). 

При новеньком рассмотрении дела решение суда первой инстанции об ублажении иска УО осталось без конфигураций. На собственнике лежит обязанность предоставить сотрудникам УО доступ к общедомовым стоякам канализации и водоснабжения. {Само по себе} закрытие инженерных коммуникаций гипсокартонными коробами является нарушением строй норм и Правил содержания общего имущества МКД № 491, потому трибунал отклонил аргумент ответчиков о недоказанности того, что декоративные конструкции делают невозможность осмотра коммуникаций.

«Управляющая организация вправе востребовать демонтажа коробов общедомовых стояков, как препятствующих выполнению обязательств по содержанию общего имущества дома, которые имеют собственной целью предотвращение и предупреждение аварийных ситуаций в системе отопления МКД» (определение Брянского областного суда по делу № 33 – 2545/2023).

Ящик из гипсокартона мешал обслуживанию стояков водоснабжения и водоотведения

В Алтайском крае ремонту общедомовой системы ГВС помешал гипсокартонный ящик, расположенный в квартире 1-го из собственников (дальше — ответчик). После частичного разбора короба ситуацию при которой вероятна авария удалось убрать, но УК все равно обратилась в трибунал.

В исковом заявлении просила: обязать ответчика демонтировать декоративный ящик, ограничивающий доступ к общедомовым инженерным сетям; взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате госпошлины — 6000 руб..

Ответчик с иском не согласился. Ссылался на то, что права других собственников не нарушает. Ремонтные работы уже проведены, а защита прав на будущее законом не предусмотрена.

Суды 3-х инстанций обязали ответчика «провести работы по демонтажу фасадный стороны декоративного короба и гипсокартонных листов на железном каркасе, конкретно влияющих на доступ к общедомовым инженерным коммуникациям, площадью 0,96 кв. м» и взыскали в пользу УК судебные расходы — 3000 руб.. Также суды взыскали с УК и ответчика по 6325 руб. в пользу компании, проводившей судебную строительную экспертизу. При вынесении решений указали:

  • Стояки водоснабжения, проходящие через квартиру ответчика, являются общедомовым имуществом. Препятствия в обслуживании, ремонте и восстановлении этого имущества недопустимы.
  • Согласно заключению профессионала, наличие в санузле декоративного короба из ГКЛ на металлокаркасе противоречит п. 8.9 СП 30.13330.2020. Спорная конструкция препятствует обслуживанию общедомовых инженерных коммуникаций, в том числе при появлении ситуации при которой вероятна авария. Для устранения нарушений нужно демонтировать лицевую сторону декоративного короба.

Что касается резона ответчика о защите прав «на перспективу», то суды отметили: УК вправе выдвигать требования допуска в занимаемое потребителем помещение не только лишь тогда, когда это обосновано аварийной ситуацией либо жалобами других потребителей на нарушение их легитимных прав.
«Такое право имеется у представителей управляющей компании в силу прямого указания в законе, не находится в зависимости от определенных событий и установлено, в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций либо потенциальных нарушений прав людей в будущем».
(Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 6053/2023).

Для ремонта канализационного стояка потребовалось демонтировать фальш-панель

В г. Владивостоке УК пришлось через трибунал добиваться демонтажа фальш-панели, которая в квартире ответчика маскировала канализационный стояк. Размеров имеющегося в панели лючка оказалось недостаточно для осмотра коммуникаций и работ по ремонту.

Суды удовлетворили требования УК о предоставлении доступа в квартиру и к общедомовому трубопроводу канализации в санузле ответчика, взыскании расходов по уплате госпошлины — 6000 руб..
При всем этом исходили из последующего: ответчик «де-факто не допускает управляющую компанию к инженерным коммуникациям, размещенным в его квартире, для проведения работ по ремонту, так как обозначенные коммуникации зашиты фальш-панелью, что препятствует выполнению организацией договорных обязательств по техническому обслуживанию дома».
(Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 7300/2021).

Непредоставление доступа к кухонной вентиляции

В Липецкой области собственник (дальше — ответчик) не желал предоставлять подрядчику, действовавшему на основании контракта с УО, доступ к кухонной вентиляции. Вентканал был закрыт мебелью и гипсокартонным коробом, демонтаж которых в планы ответчика не заходил.

Вот только доступ к вентканалу пригодился подрядчику не легко так, а для устранения засора. И чтоб решить делему, УО обратилась в трибунал.
В исковом заявлении просила обязать ответчика:

  • предоставить прямой доступ сотрудникам УО к общедомовому имуществу (вентиляционному каналу) для восстановления работы вентиляции;
  • демонтировать кухонную электронную вытяжку, гипсокартонный ящик, а также трубу для вытяжки, ограничивающие доступ к вентканалу;
  • компенсировать УО почтовые расходы, а также расходы на оплату госпошлины и юридических услуг — 16 200 руб..

Ответчик с иском не согласился. По его воззрению, УО не обосновала необходимость проведения работ по ремонту. Также, исследовать вентиляцию без конкретного доступа к каналу можно с привлечением муниципальных контрольных органов, владеющих спец оборудованием.

Суды 3-х инстанций удовлетворили исковые требования УО. Указали на то, что ответчик нарушает права и легитимные интересы обитателей МКД на подходящие и неопасные условия проживания. Еще он препятствует УО в выполнении обязанности по соответствующему содержанию общедомового имущества, к которому относится вентиляция. Подтверждения того, что выполнить проверку, очистку и ремонт вентканала можно другим методом (без предоставления конкретного доступа к этому каналу), ответчик не представил.
(Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18 ноября 2021 г. № 88 – 26980/2021).

Суды напомнили жильцам МКД: закрывать трубы декором нельзя

В г. Санкт-Петербурге УК не удалось произвести осмотр инженерных коммуникаций, расположенных в квартире ответчика — они оказались закрыты гипсокартонным коробом. Добровольно демонтировать ящик ответчик не возжелал, потому с подходящим запросом УК обратилась в трибунал.

Трибунал первой инстанции в иске отказал и отметил: в декоративном коробе есть 3-и отверстия, которых довольно для осмотра и (по мере надобности) ремонта резьбовых соединений трубопроводов. Ящик для этого разбирать необязательно. Отказывая в иске, трибунал первой инстанции сослался на выставленные ответчиком фото.

Апелляционный трибунал отменил вынесенное решение, удовлетворил иск и взыскал с ответчика в пользу УК расходы по оплате госпошлины — 6000 руб.. При всем этом указал: трибунал первой инстанции опирался на фото ответчика, изготовленные до проведения судебной строительно-технической экспертизы.

Но согласно заключению профессионала, «ящик имеет только один люк размером 30х50 см, расположенный на высоте 87 см от пола. Этот люк может быть применен для снятия показаний, но не обеспечивает возможность делать осмотр и ремонт без разборки конструкции, что является нарушением п. 5.4.10 СП 30.13330.2016».
(Определение Санкт-Петербургского городского суда № 33 – 19998/2020).

Так, управляющие организации обязаны иметь доступ к общедомовым инженерным коммуникациям, размещенным в квартирах собственников МКД. Непредоставление такового доступа может привести к судебному разбирательству и дополнительным расходам жильцов.