После известных событий 2022 года Дубай стал для россиян главным хабом для релокации, инвестиций и сохранения капитала. Тысячи наших соотечественников уже переехали или рассматривают возможность приобретения жилья в Эмиратах. Но многих останавливает главный вопрос: пускают ли вообще россиян в этот рынок, нет ли скрытых запретов и какова реальная процедура покупки.
Официальная позиция ОАЭ — открытые двери для инвесторов со всего мира, и россияне здесь не исключение. Сегодня любой гражданин РФ может законно приобрести недвижимость в эмирате, причём на тех же условиях, что и европейцы или американцы. Чтобы убедиться в этом, достаточно заглянуть в базы актуальных предложений, где купить квартиру в Дубае можно с полным юридическим сопровождением и без посредников. Такие площадки показывают, что рынок действительно открыт и сделки совершаются ежедневно. При грамотном подходе покупка становится не только способом обрести жильё под солнцем, но и выгодной инвестицией, защищённой местным законодательством.
Кто может покупать недвижимость в Дубае
Законодательство ОАЭ делит территории на две категории: freehold и leasehold. В зонах freehold (а это практически все популярные районы — Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, JVC и десятки других) иностранцы имеют право полной собственности на недвижимость. Россияне приравниваются к иностранцам и могут оформлять квартиры и виллы в личное владение без каких-либо ограничений по гражданству. Главное условие — покупатель должен быть старше 21 года и иметь действующий загранпаспорт.
В зонах leasehold (например, некоторые старые районы) иностранцам доступна долгосрочная аренда сроком до 99 лет, но такие варианты встречаются реже и обычно менее интересны инвесторам. Поэтому 99% сделок с участием россиян проходят именно в freehold-зонах.
Какие документы нужны для покупки
Процедура оформления максимально прозрачна и не требует справок о доходах или налоговых деклараций. Для физического лица достаточно загранпаспорта. Если покупатель планирует оформить квартиру на компанию (офшор или местную фирму), потребуется пакет корпоративных документов, но для большинства частных инвесторов проще и дешевле покупать на себя.
После выбора объекта и подписания предварительного договора покупатель вносит депозит (обычно 10%), затем стороны подписывают основной контракт (SPA) и регистрируют сделку в Земельном департаменте Дубая (DLD). Регистрация занимает один рабочий день, после чего покупатель получает титул (оформляется в электронном виде). Весь процесс от бронирования до получения ключей занимает в среднем 2–4 недели.
Сколько стоит и какие расходы кроме цены
Цены на квартиры в Дубае варьируются от 8–10 миллионов рублей за студию в районах экономкласса (International City, Dubai South) до сотен миллионов за пентхаусы с видом на море. Самый популярный бюджет среди россиян — 20–40 млн рублей, за эти деньги можно купить хорошую однокомнатную квартиру в JVC или студию в Dubai Marina.
Но важно помнить о дополнительных расходах:
- Регистрационный сбор DLD — 4% от стоимости недвижимости (оплачивается при покупке).
- Комиссия агента — обычно 2% (если сделка через риелтора).
- Юридическое сопровождение — около 1–2 тысяч долларов, если нанимаете независимого юриста.
- Сервисный сбор — ежегодная плата за обслуживание дома (в среднем 100–200 рублей за квадратный метр в год).
- Коммунальные услуги — особенно затратны летом из-за кондиционирования (примерно 3–5 тысяч рублей в месяц за студию).
Все платежи осуществляются в дирхамах ОАЭ (AED), привязанных к доллару. Российские банки, попавшие под санкции, могут иметь ограничения на переводы, поэтому многие используют счета в банках ОАЭ, Турции или Казахстана.
Налоги: платить ли в России и в Дубае
Огромный плюс Дубая — отсутствие налога на доходы физических лиц, налога на имущество и налога на прирост капитала. Если вы сдаёте квартиру, арендный доход не облагается налогом в ОАЭ. Однако Россия требует от своих резидентов уплачивать НДФЛ с доходов, полученных за границей (ставка 13% для резидентов, 30% для нерезидентов). Возникает вопрос: нужно ли платить налог в РФ с аренды квартиры в Дубае?
Да, если вы находитесь в России более 183 дней в году и считаетесь налоговым резидентом РФ, вы обязаны задекларировать доход от аренды и заплатить НДФЛ. Но многие инвесторы, переезжая в Дубай и проводя там большую часть времени, теряют российское резидентство и становятся налоговыми резидентами ОАЭ, где налога нет. Этот момент лучше проработать с налоговым консультантом, чтобы избежать штрафов.
Виза через недвижимость: как получить
Покупка квартиры в Дубае даёт право на получение долгосрочной резидентской визы. При стоимости недвижимости от 750 000 AED (около 200 000 $) инвестор может оформить визу на 2 года с возможностью продления. Для золотой визы на 10 лет требуется инвестиция от 2 млн AED (примерно 540 000 $). Виза позволяет жить в ОАЭ, привозить семью (мужа/жену и детей до 18 лет), открывать банковские счета, получать местные водительские права и свободно въезжать/выезжать из страны. Многие россияне рассматривают покупку именно как способ получить «запасной аэродром» и вид на жительство в стабильной стране.
Риски и как их избежать
При всей привлекательности рынка есть и подводные камни:
- Мошенничество — встречаются фейковые объявления и липовые агенты. Работайте только с лицензированными риелторами (их статус можно проверить через сайт RERA).
- Задержки строительства — при покупке off-plan выбирайте застройщиков с государственным рейтингом (например, Emaar, Damac, Nakheel).
- Скрытые дефекты — при покупке готового жилья обязательно заказывайте технический осмотр (snagging inspection) перед финальным платежом.
- Изменение законодательства — хотя ОАЭ славятся стабильностью, законы могут меняться. Следите за новостями и консультируйтесь с юристами.
Также стоит помнить о валютных рисках: дирхам жёстко привязан к доллару, поэтому колебания рубля могут повлиять на реальную стоимость инвестиции.
Краткий чек-лист для покупателя из РФ
- Определить бюджет и цель (инвестиции, личное проживание, виза).
- Выбрать район и тип недвижимости.
- Найти надёжного риелтора или агентство с лицензией.
- Проверить застройщика (если новостройка) или юрчистоту объекта (если вторичка).
- Зарезервировать квартиру, подписать договор и внести депозит.
- Открыть счёт в банке ОАЭ (поможет риелтор) для перевода средств.
- Провести сделку через Земельный департамент.
- Получить титул и ключи.
- Подать документы на визу (если нужно).
Купить квартиру в Дубае россиянину сегодня не просто можно, а вполне реально и даже выгодно, если подойти к процессу с умом. Рынок остаётся одним из самых прозрачных и быстрорастущих в мире, а местное законодательство надёжно защищает права инвесторов. Главное — не спешить, проверять информацию и пользоваться помощью профессионалов.