С 15 августа 2023 года часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ действует в новой редакции (Федеральный закон № 434-ФЗ). Теперь, по замыслу авторов нововведений, сменить управляющую организацию можно либо через год ее работы и позже, либо раньше – но с обоснованием ее плохой работы. Практика показывает, что гладко было только на бумаге. В жизни же возникают неоднозначные ситуации, к решению которых суды подходят по-разному. Отдельные судьи вовсе делают вид, что никаких изменений в Жилищный кодекс РФ не было или они ни на что не влияют.
В этом материале обобщили несколько десятков дел, условно разделив их на такие ситуации:
➝ Собственники досрочно сменили УО, но не указали причину расторжения договора
➝ Попытки сохранить домом, принеся протокол с более поздней датой, чем УО-конкурент
➝ Две УО одновременно отнимают дом у третей компании
➝ Старую УО выбирают еще раз до протокола по выбору УО-конкурента
➝ В чем заключается нарушение условий договора управления
➝ Досрочная смена УО, отобранной по конкурсу
➝ Управление МКД составило меньше года, но было начато не в связи с заключением договора управления
➝ Распространяются ли изменения на расторжение договоров, заключенных до поправок
➝ Есть ли вообще такое основание для отказа во внесении изменений в реестр лицензий как немотивированная досрочная смена УО
Собственники решили поменять УК раньше года, но не указали (обосновали) причину расторжения договора управления
Пермский край
Заявитель – ООО «УК «Феникс», дело № А50 – 44/2024, решение оставлено в силе апелляционной инстанцией
Ситуация
В октябре 2023 года заявитель обратился в ИГЖН с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий на основании протокола от 29.09.2023. Однако инспекция отказала заявителю, так как посчитала решение ничтожным: дом совсем недавно был закреплен за ПМУП «ГКТХ» на основании протокола от 15.08.2023.
Позиция суда
Суд согласился с законностью отказа, указав, что основания для расторжения договора управления с выбранным, но еще не приступившим к управлению многоквартирным домом ПМУП «ГКТХ» (невыполнение им условий договора управления) на момент проведения проверки заявления и документов заявителя отсутствовали.
Заявитель – ООО «УК «Феникс», дело № А50 – 11574/2024, решение не вступило в силу
Ситуация
Заявитель планировал приступить к управлению МКД на основании протокола от 26.02.2024. При этом договор с текущей УО был заключен 01.09.2023. ИГЖН отказала, так как год еще не прошел.
Позиция суда
Суд согласился с ИГЖН, так как к протоколу общего собрания о расторжении договора управления с текущей УО “не приложены документы, подтверждающие наличие оснований для принятия такого решения”.
Республики Саха (Якутия)
Заявитель – ООО «УК «Восхождение», дело № А58 – 10230/2023, решение оставлено в силе апелляционной инстанцией
Ситуация
Заявителя выбрали для управления МКД на собрании, оформленном протоколом от 29.08.2023, хотя предыдущее собрание по выбору другой УК было немногим ранее – в мае. Заявителю отказали во внесении изменений в реестр лицензий из-за противоречий между сведениями, представленными заявителем, и теми, что содержались в реестре, а именно в связи с “отсутствием сведений о прекращении полномочий ООО «РИФ» по управлению МКД, общее собрание собственников помещений проведено до наступления события, установленного частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ и при отсутствии сведений невыполнения либо ненадлежащего выполнения прежней управляющей компанией условий договора управления МКД”.
Позиция суда
Суд согласился с лицензирующим органом и указал, что право собственников отказаться от исполнения договора управления возникает не ранее, чем через год с даты заключения договора с ООО УК «РИФ», либо оно может быть реализовано в случае невыполнения УО условий договора.
Свердловская область
Заявитель – ООО «Сила Действия», дело № А60 – 790/2024, решение не обжаловалось
Ситуация
В июне 2023 собственники выбрали в качестве УО ИП Меркушева Д.Ю., который приступил к управлению МКД в сентябре. Однако уже в ноябре заявитель обратился в Департамент с протоколом от 16.11.2023 о выборе себя в качестве новой УО. Лицензирующий орган отказал, так как год управления МКД индивидуальным предпринимателем не истек, а последний протокол не содержал причин для расторжения договора управления (фактов существенного нарушения условий).
Позиция суда
Суд согласился с Департаментом. Он отметил, что решение собственников имеет отложенный характер и не свидетельствует о заключении договора управления с ООО «Сила Действия» на момент вынесения оспариваемого отказа.
Томская область
Заявитель – ООО «УК «Кировский массив», дело № А67- 11810/2023, решение оставлено в силе апелляционной инстанцией, сейчас рассматривается в кассации
Ситуация
Заявителю отказали во внесении изменений в реестр лицензий, так как его выбрали раньше, чем через год после начала управления предыдущей УК (ООО УК «Возрождение»): сведения об управлении МКД ООО УК «Возрождение» внесли в сентябре 2023, а ООО «УК «Кировский массив» обратилось с заявлением уже в ноябре, ссылаясь на октябрьский протокол.
Отказ Департамента был мотивирован наличием признаков ничтожности: “решения собственников, нарушающие императивный запрет, имеют признаки ничтожности, указанные в пункте 4 статьи 181.5 ГК РФ”.
Заявитель ссылался на то, что конкурента выбрали еще в 2022 году, год уже прошел.
Позиция суда
Суд учел, что заявитель фактически управлял домом до сентября 2023 года, а ООО УК «Возрождение», хоть и выбрано в 2022 году, только что приступило к управлению домом. Год надо отсчитывать с сентября.
“право собственников на отказ от договора управления на дату оформления протокола [16.10.2023] не возникло, что свидетельствует о несоответствии решений общего собрания, оформленного протоколом от 16.10.2023 требованиям части 8.2 статьи 162 ЖК РФ”.
Попытки сохранить дом путем проведения собрания следом за УК-конкурентом (или параллельно с ней)
Алтайский край
Заявитель – ООО «УК Респект», дело № А03 – 18841/2023, решение не обжаловалось
Ситуация
Истец управлял домом изначально, но в августе 2023 года собственники на общем собрании выбрали ООО «Созвездие» (протокол от 10.08.2023). Чтобы сохранить дом за собой, «УК Респект» организовала новое собрание, на повестку которого были вынесены вопросы: выбор способа управления, выбор УК, утверждение условий договора управления и т.д. Никаких вопросов про прекращение отношений ООО “Созвездие” повестка не содержала. Протокол был составлен 18.09.2023.
При наличии двух таких взаимоисключающих решений Инспекция в октябре 2023 года приняла решение в пользу ООО “Созвездие”.
Позиция суда
Суд поддержал Инспекцию и указал:
— на втором собрании не ставилось вопросов об отмене ранее принятых решений;
— решение о заключении договора управления с ООО «УК Респект» не влечет за собой автоматического расторжения договора управления с ООО «Созвездие»;
— такой вопрос должен быть отдельно решен собственниками не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения УО условий договора управления или изменения способа управления.
Краснодарский край
Заявитель – ООО УК «Заря», дела № А32 – 68510/2023, № А32 – 68495/2023, № А32 – 68497/2023, № А32 – 68792/2023, № А32 – 68507/2023, № А32 – 68494/2023, № А32 – 68511/2023, решения не обжаловались
Ситуация
Заявитель управлял корпусами МКД с июня 2023 года. Однако в октябре 2023 года ООО «УК «Нептун» обратилось с заявлениями в ГЖИ, к которым приложило протоколы, датированные двумя месяцами ранее, а именно 15.08.2023 – днем вступления изменений в силу, согласно которым собственники корпусов решили выбрать именно эту компанию.
В ноябре в домах были организованы новые собрания, по обратному выбору заявителя в качестве управляющей организации. Однако ГЖИ приняла решение в пользу ООО «УК «Нептун».
Позиция суда
Суд посчитал, что изменения в законодательстве не позволяли собственникам сменить ООО «УК «Нептун» без доказательств его ненадлежащей работы. При этом аналогичных требований к предшествующему выбору ООО «УК «Нептун» из судебных решений не просматривается.
Стоит отметить: из судебных актов по двум делам следует, что в отношении ноябрьских протоколов о выборе заявителя возбуждены уголовные дела о фальсификации.
Заявитель – ООО «Наш Дом Новороссийск», дело № А32 – 61370/2023, решение не обжаловалось
Ситуация
Заявитель управлял МКД с апреля 2023 года.
В августе собственники решили, что хотят управляться ООО «КУК» (протокол от 29.08.2023), а в сентябре – что хотят снова ООО «Наш Дом Новороссийск» (протокол от 22.09.2023).
ГЖИ, рассмотрев два протокола, вынесла решение в пользу ООО «КУК», так как к последнему протоколу не прилагалось документов, подтверждающих невыполнение ООО «КУК» договора управления для его досрочного расторжения.
Позиция суда
Суд поддержал ГЖИ, не вдаваясь в мотивировку своих выводов и не интересуясь, почему для выбора ООО «КУК» не потребовалось никаких доказательств плохой работы ООО «Наш Дом Новороссийск». Вероятно, в Краснодарском крае таких доказательств не требуется, если собрание совпало с изменениями в Жилищный кодекс (по регионам эта практика отличается).
Пермский край
Заявитель – ООО «УК «Технология энергосбережения», дело № А50 – 31663/2023, апелляционный суд оставил решение без изменения
Ситуация
Заявитель, который изначально управлял МКД, попытался оспорить отказ во внесении изменений в реестр лицензий, но проиграло дело.
31.10.2023 в Инспекцию поступило заявление ООО «Техноресурс плюс» о внесении изменений в реестр лицензий (протокол собрания и договор управления датированы 27.10.2023).
14.11.2023 поступило аналогичное обращение заявителя (протокол собрания и договор управления датированы 06.11.2023).
Инспекция отказала истцу со ссылкой на ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, так как при рассмотрении заявления были выявлены признаки ничтожности.
Позиция суда
Суд поддержал Инспекцию:
“С 15 августа 2023 г. собственники вправе отказаться от договора управления не ранее чем через год с даты его заключения. Исключение – случаи, когда управляющая компания не исполняет договор или собственники захотели изменить способ управления.
Из представленных доказательств следует, что договор управления с ООО «Техноресурс плюс» заключён 27 октября 2023 г., решение о заключении договора управления с ООО «УК «Технология энергосбережения» принято 6 ноября 2023 г. При этом основания для расторжения договора управления с выбранным, но ещё не приступившим к управлению многоквартирным домом ООО «Техноресурс плюс» (невыполнение им условий договора управления) на момент проведения проверки заявления и документов заявителя отсутствовали”.
Истец настаивал на незаключенности договора с конкурентом, однако суд отклонил этот довод:
“Заключение договора управления определяется не датой внесения изменений в реестр лицензий, а датой его подписания уполномоченными лицами обеих сторон (управляющей организации и собственниками помещений). Именно заключение договора управления в силу части 2 статьи 198 ЖК РФ является основанием для внесения изменений в реестр лицензий (первично), а не наоборот”.
Тот же заявитель проиграл аналогичный спор по другому многоквартирному дому, дело № А50 – 29263/2023, решение вступило в силу
Ситуация, доводы стороны и мотивировка суда были аналогичными. Отличие заключалось лишь в управляющей организации, у которой остался дом – ООО «Сантехкомфорт».
Другие случаи параллельных собраний о выборе управляющей организации (в том числе, когда домом управляла третья УО, не участвующая в “карусели”)
Пермский край
Заявитель – ООО «ЗУК», дело № А50 – 5406/2024, решение обжалуется
Ситуация
ИГЖН отказала во внесении изменений в реестр лицензий заявителю, выбранному для управления МКД на основании протокола от 20.12.2023.
Дело в том, что чуть ранее собственники уже выбрали ООО «УК «Парус» (протокол от 09.11.2023).
Позиция суда
Суд снова поддержал ИГЖН:
“Учитывая, что положениями ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ установлено ограничение по сроку в реализации права собственников многоквартирного дома на смену управляющей компании, суд приходит к выводу, что представленные ООО «ЗУК» заявление и документы не соответствовали требованиям Порядка № 938/пр, что является основанием для отказа во внесении изменений в Реестр”.
Челябинская область
Заявитель – ООО «ДЕЗ Калининского района», дело № А76 – 37900/2023, решение не обжаловалось
Ситуация
Заявитель оспаривал отказ во внесении изменений в реестр лицензий: считал, что протокол от 19.10.2023 о выборе себя является в хронологическом порядке последним волеизъявлением собственников, поэтому “достоверность, актуальность принятых собственниками решений в части избрания ООО Новые Люди Комфорт» (протокол от 10.09.2023) была утрачена”. При этом МКД изначально управлялся вовсе третьей УО.
Позиция суда
Отказ ГЖИ в полной мере соответствует положениям ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в новой редакции.
Заявитель – ООО «ДЕЗ Калининского района», дело № А76 – 38316/2023, решение не обжаловалось
Ситуация
Тот же заявитель хотел забрать дом у ООО УК «Строитель-97» (протокол от 29.09.2023). Однако ООО «УК «Домоуправ-Стандарт» тоже представило в ГЖИ протокол от 02.10.2023, но обратилось с заявлением на три недели раньше заявителя.
В этот раз инспекция отдала предпочтение УК, выбранной по более позднему протоколу, но обратившейся раньше. Другими словами, на момент принятия решения по заявителю, ГЖИ уже издала приказ в отношении УК-конкурента, и это решение являлось действующим.
Заявителю же было отказано, и он обратился в суд, оспаривая этот отказ и не оспаривая решение о закреплении дома за УО-конкурентом. Среди прочего УО ссылалась на игнорирование ГЖИ ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
Позиция суда
Заявитель на момент выбора конкурента не управлял домом, на собрании решался вопрос о расторжении договора с ООО УК «Строитель-97», а не с заявителем. Отказ ГЖИ законный.
До выбора УО-конкурента собственники снова решают заключить договор управления со старой УК, которая фактически не прекращала управление МКД
Курская область
Заявитель – ООО «УК Жилой квартал», дело № А35 – 12161/2023, решение обжалуется
Ситуация
МКД находился в управлении ООО «УК Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» на основании договора управления от 01.07.2013.
В 2023 году собственники провели собрания:
— о создании ТСЖ (протокол от 24.07.2023);
— о смене ТСЖ на УО – ООО «УК Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» (протокол от 18.08.2023);
— о расторжении договора с ООО «УК Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» и о договора с ООО «Лидер+» (протокол от 29.09.2023);
— об отказе от договора, заключенного с ООО «УК Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова», и о заключении договора управления с ООО «УК Жилой квартал» (протокол от 15.10.2023).
ГЖИ отказала последней выбранной УО во внесении изменений в реестр лицензий, ссылаясь среди прочего на то, что “в повестке дня общего собрания отсутствуют сведения об основаниях расторжения договора управления с ООО «УК Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова», отсутствует информация о нарушениях данной управляющей организацией договора управления или неисполнении договора управления, а также документы, подтверждающие данные неисполнения”.
Позиция суда
Суд поддержал УК: “принимая решения о заключении договора управления с ООО «УК Жилой квартал», собственники помещений полагали, что на дату принятия решения (15.10.2023) действующим является договор, заключенный с ООО «УК Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова». При этом в материалы дела не представлен договор управления с ООО «УК Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова», заключенный в какую-либо иную дату (помимо размещенного в ГИС ЖКХ договора от 01.07.2013)”.
Также суд почему-то сослался на часть 8.1 статьи 162 ЖК РФ (про УК, назначенную по конкурсу), которая “в рассматриваемом случае не препятствует жителям дома в отсутствие возражений со стороны управляющей организации принять решение о расторжении договора управления в иные сроки”.
По мнению суда, отсутствие возражений со стороны ООО «УК Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» на расторжение договора подтверждается тем фактом, что эта компания сама 18.10.2023 обратилась в инспекцию с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий в связи с заключением 15.10.2023 договора управления на основании очередного протокола (от 15.10.2023).
Самарская область
Заявитель – ООО УК «XXI ВЕК», дело № А55 – 39350/2023, решение не обжаловалось
Ситуация
В августе собственники выбрали для управления ООО УК «ОНИКС» (протокол от 15.08.2023), притом что дом и ранее управлялся этой же компанией (с июня). В октябре ГЖИ учла это решение, издала приказ о том, что ООО УК «ОНИКС» с ноября будет управлять МКД и дальше.
После этого в ГЖИ обратился заявитель и попросил внести изменения в реестр лицензий на основании протокола собрания в очной форме от 16.08.2023.
Инспекция отказала: «общее собрание собственников проведено менее чем через год с даты проведения предыдущего собрания (15.08.2023 года) и даты заключения договора управления с ООО УК «ОНИКС» (15.08.2023 года)».
Заявитель обратился в суд, в основном ссылаясь на нарушение ГЖИ процедуры проверки.
Позиция суда
Суд отказал заявителю, так как не нашел нарушений в порядке проверки ГЖИ. Также он указал на то, что на момент проверки ГЖИ не располагала сведениями об обжаловании решения о выборе ООО УК «ОНИКС», а сама инспекция не обязана, а лишь вправе обращаться в суд с подобными исками.
ХМАО
Заявитель – ООО «Мега», дело № А75 – 7423/2024, решение обжалуется
Ситуация
Заявителю отказали во внесении изменений в реестр лицензий. Выбор этой УО был оформлен протоколом от 30.01.2024, само собрание началось 21.12.2023.
На этот момент дом находился в управления ООО «ЖЭК». У него-то Служба и запросила дополнительную информацию в рамках приостановления рассмотрения заявления ООО «Мега».
ООО «ЖЭК» в феврале 2024 года ответило, что 29.12.2023 (в период голосования за заявителя и накануне Нового года) собственники приняли решение об утверждении условий договора управления с 01.01.2024.
Ссылаясь на изменения в ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, служба отказала во внесении изменений в реестр лицензий.
Позиция суда
Отказ Службы незаконный:
“Суд признает ошибочным вывод Службы, указанный в оспариваемом отказе, о том, что между собственниками помещений МКД и ООО «ЖЭК» договор управления заключен только 01.01.2024, поскольку материалами настоящего дела подтверждается и Службой по существу не оспаривается, что МКД находился в управлении ООО «ЖЭК» с 01.10. 2020”.
ООО «ЖЭК» в суде стало ссылаться на то, что предновогоднее собрание срочно понадобилось из-за истечения срока предыдущего договора. Суд перепроверил срок и убедился в том, что это неправда, собрания не требовалось.
“Следовательно, собственники помещений были вправе, не нарушая требований часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ, в период с 21.12.2023 по 29.01.2024 провести общее собрание и сменить управляющую компанию”.
В чем заключается нарушение условий договора управления (плохая работа УК)
Алтайский край
Заявитель – ООО «УК Алтайский теремок», дело № А03 – 830/2024, решение обжалуется
Ситуация
УК безуспешно оспаривала приказ Инспекции об исключении дома из своей лицензии и включении его в лицензию ООО «Венера».
Протокол о выборе ООО “Венера” датировался 21.11. 2023. Истец среди прочего ссылался на необоснованное расторжение договора управления с ним.
Позиция суда
“Согласно протоколу общего собрания от 21.11.2023 № 1 и приложенным к нему документам, основанием для принятия решения о досрочном расторжении договора управления послужило решение Индустриального районного суда г. Барнаула от 13.10.2023 по делу № 2 – 4693/2023 о признании недействительным протокола общего собрания от 14.06.2023 № 2, содержащего решения о порядке формирования фонда капитального ремонта дома. Реализация ООО «УК Алтайский теремок» данного протокола после вступления в законную силу судебного решения указывает на нарушения в деятельности управляющей организации”.
Также суд добавил, что детальное исследование доказательств, которые послужили основанием для расторжения договора, не входит в предмет проверки Инспекции при рассмотрении заявления о смене УО.
Пермский край
Заявитель – «Солнечный двор», дело № А50 – 9485/24, решение не оспаривалось
Ситуация
Заявителя выбрали в марте 2023 года, а в августе он приступил к управлению МКД.
В декабре в ИГЖН обратилось ООО «УК «Ерзовка», просило внести изменения в реестр лицензий на основании протокола от 10.12.2023.
Для проверки оснований досрочного расторжения договора управления ИГЖН проанализировала информацию, полученную от лицензиатов и инициатора общего собрания, и даже имеющиеся в инспекции сведения о фактах невыполнения ООО «Солнечный двор» условий договора управления.
В частности, инициатор собрания представил коллективное письмо, содержащее информацию о ненадлежащем исполнении ООО «Солнечный двор» обязанностей по договору управления с приложением фотографий. Также ИГЖН установила, что по жалобе жильца уже проверяла заявителя, выявляла факты ненадлежащего содержания общего имущества и выдавала предписание.
В итоге изменения в реестр лицензий были внесены, что не понравилось предыдущей УО.
Позиция суда
Суд и в этот раз поддержал инспекцию: с учетом описанных обстоятельств, “в рассматриваемом случае собственники помещений воспользовались своим правом на расторжение договора управления и выбора иной управляющей организации, что не противоречит действующему законодательству”.
Самарская область
Заявитель – ООО УК «ОНИКС», дело № А55 – 5864/2024, решение не обжаловалось
Ситуация
В этой истории заявитель оспаривал внесение изменений в реестр лицензий, когда дом перешел из его управления под управление ООО «УК «Провинция».
Сам заявитель управлял домом с сентября 2023 года, а новую УК собственники выбрали в ноябре. ГЖИ хватило простого указания в протоколе на невыполнение УК условий договора управления.
Позиция суда
Заявитель настаивал на нарушении ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, но суд мотивировал необоснованность этого мнения следующим образом:
— согласно протоколу общего собрания расторжение договора управления с ООО УК «Оникс» предложено именно по причине невыполнения управляющей организацией условий управления договора;
— такая позиция собственников отражена в протоколе, в связи с чем ни у ГЖИ, ни у суда не имеется оснований для того, чтобы не принимать её во внимание;
— таким образом, нарушений норм ч. 8.2 ст. 162 ЖК собственниками и ГЖИ не допущено.
Досрочная смена управляющей организации, отобранной по конкурсу
Астраханская область
Заявитель – ООО «Комплекс‑А», дело №А06 – 11430/2023, решение не вступило в силу
Ситуация
Заявитель оспаривал заключение Службы об отказе во внесении изменений в реестр лицензий. Выбор заявителя для управления МКД был оформлен протоколом от 01.11.2023, а так как отказ Службы был мотивирован ссылкой на ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, то предыдущая УО, очевидно, начала управлять домом совсем недавно.
Позиция суда
По мнению суда, собственники вправе сменить УО в любое время, и для этого не надо подтверждать нарушения со стороны организации, достаточно одного волеизъявления собственников. При этом Порядок №938/пр не содержит такого основания для отказа, как “невозможность включения в реестр лицензиата многоквартирного дома, управление которым осуществляется иной определенной по результатам открытого конкурса управляющей компанией, до истечения одного года с момента заключения договора управления с данной управляющей организацией”.
Стоит отметить, что в судебном акте нет другой информации о том, выбрана ли предыдущая УО по конкурсу или на общем собрании, поэтому не исключаем ситуацию, когда не УО взяли по конкурсу, а суд взял у коллег не очень подходящую для случая цитату.
Мордовия
Заявитель – ООО УК «Лига», дело № А39 – 2564/2024, решение не вступило в силу
Ситуация
Заявителю дом достался в январе 2024 года в результате конкурса, проведенного в декабре 2023 года.
Сразу после этого собственники на общем собрании решили, что хотят управляться ООО УК «ГКС» (протокол от 22.01.2024).
Лицензирующий орган внес изменения в реестр лицензий, однако суд признал такое решение незаконным.
Позиция суда
— решение общего собрания принято и реализовано после вступления в силу Федерального закона № 434-ФЗ;
— следовательно, при издании оспариваемого приказа Министерство должно было учитывать, что с даты вступления в законную силу Федерального закона № 434-ФЗ (15.08.2023) установлены ограничения для реализации права на отказ от заключенного договора управления не чаще, чем один раз в год;
— исходя из положений части 8.2 статьи 162 ЖК РФ, следует, что принятое на общем собрании собственников и оформленное протоколом решение о расторжении договора управления может быть реализовано не ранее чем через год с даты заключения договора с ООО УК «Лига» (20.12.2023).
“Следовательно, указанное решение общего собрания в данном случае имеет отложенный характер”.
Заявитель – ООО УК «Лига», дело № А39 – 2611/2024, решение не вступило в силу
Ситуация аналогична той, что выше. На дом претендовало ООО УК «Бульвар». В судебном акте нет информации о том, на каком основании (конкурс, собрание) накануне выбора новой УК был заключен договор управления с заявителем.
Позиция суда скопирована из предыдущего примера, приказ лицензирующего органа признан недействительным.
Управление МКД составило меньше года, но было начато не в связи с заключением договора управления
Калининградская область
Заявитель – ООО «ЖЭУ 7 Сервис», дело № А21 – 17002/2023, решение обжалуется
Ситуация
По приказу Минконтроля дом перешёл в управление ООО «АРС домик», протокол о выборе этой УО был датирован 24.10.2023. При этом чуть ранее – 13.10.2023 – Минконтроль закрепил дом за заявителем, из-за чего последний рассчитывал управлять домом не менее года. Заявитель считал принятое решение ничтожным в силу отсутствия у собрания компетенции досрочно принимать решение о расторжении договора управления.
Позиция суда
— основанием приказа от 13.10.2023 об исключении МКД из перечня домов ООО «АРС Домик» и включении в перечень МКД заявителя явилось не заключение нового договора управления МКД с ООО «ЖЭУ 7 Сервис», а апелляционное определение Калининградского областного суда по делу № 33 – 5148/2023, которым было признано недействительным решение общего собрания от 14.10.2022 о выборе ООО «АРС Домик»;
— признание недействительным решения общего собрания является самостоятельным основанием для внесения изменений в реестр лицензий, не связанным с заключением собственниками договора управления МКД;
— при таких обстоятельствах ограничения, предусмотренные ч.8.2 ст. 162 ЖК РФ, не могли распространяться на заявление, направленное ООО «АРС Домик» 30.10.2023.
Распространяются ли изменения на расторжение договоров, заключенных до поправок в Жилищный кодекс РФ
Мурманская область
Заявитель – ООО «Решение», дело № А42 – 371/2024, решение обжалуется
Ситуация
Заявитель управлял домом на основании протокола от 29.05.2023. Однако Минжилстрой внес изменения в реестр лицензий при поступлении протокола от 27.10.2023, согласно которому собственники расторгают договор с заявителем и выбирают ООО «Мурман-Стар».
Лицензирующий орган считал, что раз ООО «Решение» было выбрано до внесения изменений в Жилищный кодекс РФ, то они не распространяются на случай смены этой компании, и руководствоваться стоит условиями заключенного договора управления.
Позиция суда
Суд согласился с заявителем и не согласился с административным органом:
- в силу части 3 статьи 6 ЖК РФ в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие;
- договор с ООО «Решение» действует с 01.07.2023, следовательно, жилищные отношения по управлению домом указанной организацией возникли до введения в действие Федерального закона от 04.08.2023 № 434-ФЗ, то есть до 15.08.2023;
- при этом такие жилищные отношения по состоянию на 15.08.2023 не были прекращены, напротив, имели место возникшие после этой даты жилищные права и обязанности, а именно, решение собственников, оформленное протоколом о смене управляющей организации, собрание по которому состоялось 27.10.2023;
- таким образом, поскольку в рамках возникших 01.07.2023 жилищных отношений собственники решили 27.10.2023 реализовать своё жилищное право на смену управляющей организации, то на них распространяется, а Минжилстрой должен был руководствоваться действующей с 15.08.2023 редакцией части 8.2 статьи 162 ЖК РФ, не допускающей расторжения надлежаще исполняемого договора управления ранее года;
- в связи с тем, что в данном случае годичный срок действия договора истекал 30.06.2024, тогда как управление спорным домом прекращено с 01.02.2024, то приказ Минжилстроя противоречит части 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а потому подлежит признанию недействительным.
Челябинская область
Заявитель – ООО «Мой Дом Урал», дело № А76 – 34870/2023, решение оставлено в силе апелляционной инстанцией
Ситуация
Заявителя выбрали для управления МКД 09.10.2023. Прошлая УО была выбрана 01.02.2023. Так как год не прошел, ГЖИ отказала во внесении изменений в реестр лицензий.
Позиция суда
Отказ незаконный, так как договор со старой УО заключен до внесения изменений в ЖК РФ, поэтому, по мнению суда, нововведения на него не распространяются.
Заявитель – ООО УК «НА КУЗНЕЦОВА», дело № А76 – 41550/2023, решение оставлено в силе апелляционной инстанцией
Ситуация
Решение собственников о выборе заявителя было оформлено протоколом от 13.11.2023. Предыдущая УО приступила к управлению МКД с 01.03.2023. Так как год не прошел, ГЖИ отказала во внесении изменений в реестр лицензий.
Позиция суда
Аналогично примеру выше: отказ незаконный, так как договор со старой УО заключен до внесения изменений в ЖК РФ.
Есть ли вообще такое основание для отказа во внесении изменений в реестр лицензий как немотивированная досрочная смена управляющей организации
Новосибирская область
Заявитель – ООО «ТОЧКА ОПОРЫ», дело № А45 – 4902/2024, решение оставлено в силе апелляционной инстанцией
Ситуация
В сентябре 2023 года ГЖИ закрепила МКД за заявителем, а уже в феврале 2024 года – за ООО «Квадис», представившего протокол от 08.02.2024.
Инспекция считала, что Приказ №938/пр не содержит такого основания для отказа во внесении изменений в реестр лицензий, как нарушение ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
Позиция суда
Суд решил, что инспекция не права:
— после вступления в силу изменений решение собственников о расторжении договора управления в одностороннем порядке с одной УК и выборе новой УК, принятое ранее истечения одного года с даты заключения договора управления, будет ничтожным, не может влечь за собой юридические последствия, что было очевидным на момент рассмотрения заявления ООО «Квадис» и принятия оспариваемого приказа;
— другое толкование приведет к невозможности применения ограничительного срока, закрепленного в ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, введение которого было направлено на исключение ситуаций, при которых массово и одновременно принимались решения о смене УК на общих собраниях, инициированных этими же компаниями, что приводило к невозможности управления МКД, дестабилизации отношений собственников и УК и отсутствию правовой определенности, и нарушало права и интересы добросовестных участников таких отношений.
Заявитель – ООО «ТОЧКА ОПОРЫ», дело № А45 – 18340/2024, решение не вступило в силу
Ситуация
Та же история, что и в примере выше. Дом отдали другой УО, несмотря на ограничения ч. 8.2 ст. 12 ЖК РФ. Заявитель оспаривал решение о внесении изменений в реестр лицензий.
Позиция суда
Решение инспекции незаконное, так как принято без учета ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Подробная мотивировка скопирована из предыдущего спора.
Смоленская область
Заявитель – «СтроМИ», дело № А62 – 3865/2024, решение обжалуется
Ситуация
Заявитель управлял МКД с августа 2023 года, однако когда в ГЖИ обратилось ООО «РоСт» с протоколом от 20.02.2024, та внесла изменения в реестр лицензий.
Ссылаясь на немотивированную досрочную смену УК и, следовательно, незаконное внесение изменений, заявитель обратился в суд.
ГЖИ настаивала, что нет такого основания для отказа, как досрочная смена УО, а также на то, что ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ не определяет “порядок установления факта невыполнения УО условий договора управления МКД и его оценки органом государственного жилищного надзора”.
Позиция суда
Суд согласился с ГЖИ и отказал заявителю, так как тоже считал, что у инспекции не было оснований для отказа, а нарушение порядка расторжения договора управления “не имеет существенного значения”.
Ещё суд сослался на доисторическое толкование ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ, актуальное для прошлой редакции рассматриваемой нормы, и более свежую, но тоже отжившую своё практику АС Центрального округа о возможности расторжения договора управления по инициативе собственников в любое время.
Стоит отметить, что другие лицензирующие органы находят в Порядке №938/пр основания для отказа, например, наличие признаков ничтожности решения общего собрания собственников (противоречие основам правопорядка относится к признакам ничтожности решения).
