Городская индустрия
Фаворитами экономики Столицы по итогам 2023 года посреди отраслей стали обрабатывающая индустрия и сверхтехнологичные производства (+22,3% инвестиций в регламентированный капитал). За прошедший год число производственных компаний пищевой индустрии в городке возросло на 14%, легкой — на 11%, а заводов, которые занимаются приборостроением и созданием электроники, — на 8%. Всего же в столице работает больше 4,2 тыс. промышленных компаний.
Один из действующих вопросов для компании промышленного сектора — поиск производственных площадей. В этой статье разглядим перспективы такового формата промышленно-складской недвижимости, как Light Industrial (англ. — «легкая индустрия»). Это один из самых оживленных частей коммерческой недвижимости, который нынче деятельно развивают большие девелоперские компании.
Light Industrial
Напомним, промышленные комплексы в формате Light Industrial — это современный разновидность развития городских промзон. Они представляют собой площадки, на местности которых все есть для организации малогабаритного производства в критериях крупного города — от маленьких промышленных площадей и складов до кабинетов и шоурумов. Помещения (от маленьких блоков в 400 кв. м до раздельно стоящих корпусов в 10-ки тыщ «квадратов») в таких комплексах можно купить в собственность либо арендовать.
Объемы предложения и спроса
Рынок Light Industrial в РФ находится нынче на исходном шаге собственного развития. Больше всего таких комплексов размещено в Столичном регионе. На март 2024 года объем предложения Light Industrial в Столице и Подмосковье составляет 899 тыс. кв. м (в Санкт-Петербурге — 56 тыс. кв. м), подсчитали аналитики брокерской компании IBC Real Estate. Ожидается, что темпы строительства схожих комплексов будут наращиваться. «По итогам 2024 года в Столичном регионе свежее возведение достигнет уровня 270 тыс. кв. м, из которых 221 тыс. кв. м уже введена в эксплуатацию за 1-ые месяцы», — уточнила босс департамента исследовательских работ и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. Из слов профессионала, 48% строящихся площадей Light Industrial уже распроданы либо сданы в аренду.
Но новых городских промышленных комплексов надо еще более. По оценкам брокерских компаний, возможный спрос на объекты формата Light Industrial в Столичном регионе оценивается в 3–3,5 миллиона кв. м. «По нашим данным, эта цифра даже больше — около 5 миллиона кв. м за прошедший год. Только по промышленному парку «Бутово» в 2023 году мы получили запросов больше чем на 3,6 миллиона кв. м (при общей площади проекта в 58 тыс. кв. м), еще до получения разрешения на ввод в эксплуатацию были проданы все помещения формата Light Industrial и на сто процентов сдано в аренду строение формата Большой Box (26 тыс. кв. м под размещение большого производства)», — поведал управляющий партнер Parametr Александр Манунин.
Подразделение ГК «ПИК», развивающее направление коммерческой недвижимости под брендом Parametr, — один из фаворитов строительства промышленных центров Light Industrial в Столичном регионе. В ранце компании больше 1,2 миллиона кв. м коммерческой недвижимости форматов Light Industrial и Большой Box, а земляной банк в Столице и Подмосковье насчитывает 250 га. Нынче Parametr реализует несколько проектов: промышленные парки «Сенькино», «Соколово» и «Кувекино» находятся в стадии строительства, еще 2-ва проекта — на шаге проектирования. Посреди реализованных — индустриальный парк «Бутово».
Индустриальный парк «Бутово»
Индустриальный парк «Бутово» размещен в черте городка, в 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Комплекс состоит из 2-ух построек формата Light Industrial и 1-го строения формата Большой Box, помещения которых можно применять для производства, хранения, как кабинет либо шоурум. Все юниты промпарка имеют универсальные свойства под всякий вид легкого производства, а внутренняя организация места отвечает требованиям производственных и торговых компаний и соответствует аспектам объектов класса А: шаг колонн — 12 × 24 м, высота потолков — от 8 до 12 м, нагрузка на пол — от 5 до 8 т/кв. м. На каждые 500 м предусмотрен погрузочный док, оборудованный докшелтером и выдвижным доклевеллером. Все помещения промпарка подключены к городским сетям, имеется возможность применять хоть какое дополнительное энергоемкое оборудование. Также каждое помещение промпарка вне зависимости от планировок имеет отдельную входную группу и как минимум одну погрузочную зону.
Наружный вид промышленного парка «Бутово» нехарактерен для промышленной отрасли прежней формации. Свежайшая современная архитектура несет внутри себя важную имиджевую составляющую для кабинетов, шоурумов и выставочных центров резидентов. Территория промпарка благоустроена, это комфортабельная и миролюбивая ср-да, которая меньше всего похожа на промышленную площадку. Что также может быть ключевым для неких компаний-резидентов: промпарк «Бутово» сертифицирован по российскому эталону экологической недвижимости «Трилистник» (это русский аналог BREEAM/LEED). «В процессе подготовки к сертификации было проведено энергомоделирование объекта, которое показало, что его энергоэффективность выше стандартной на 43% за счет высокоэффективного внутреннего и внешнего освещения. Высочайшая энергоэффективность дает понижение выбросов СО2 на 50%. Также, введение технологий ресурсосбережения прибыльно для будущих резидентов, так как позволяет сберегать на коммунальных расходах», — растолковал Александр Манунин.
По данным IBC Real Estate, ставки аренды на помещения в составе парков Light Industrial в Столичном регионе в марте 2024 года составляют в среднем 12 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без НДС, без учета операционных расходов и коммунальных платежей), а продажа — 101 тыс. руб. за 1 кв. м (без НДС).
Динамика цен за последние годы (см. график выше), еще рост производства и уровень спроса молвят об вкладывательных перспективах этого формата. «Главный спрос со стороны инвесторов в секторе Light Industrial приходится на данный момент на блоки размером 3–5 тыс. кв. м», — поведал старший начальник отдела складской и промышленной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. Со стороны личных инвесторов формат Light Industrial пока недооценен, но компании — конечные юзеры уже заинтересовались в схожих объектах недвижимости в вкладывательных целях. Драйвером для предстоящего роста спроса и предложения Light Industrial в Столице может быть в том числе и столичная программка Всеохватывающего развития территорий (КРТ), которая провоцирует перенос промзон за границы Старенькой Столицы.
Каким компаниям необходимы комплексы Light Industrial
Мотивированная аудитория промышленных комплексов Light Industrial очень широка. «В главном это представители малого и среднего бизнеса с потребностями в маленьких складских или производственных мощностях. А именно, это сверхтехнологичные производства, производственные компании в секторе товаров питания и продуктов народного употребления, логистические операторы, интернет-магазины», — уточнил Антон Алябьев.
Компании-резиденты промышленных комплексов формата Light Industrial
| Компании | Толика посреди резидентов |
|---|---|
| Производственные компании (мед изделия и оборудование, продукты питания, промышленное оборудование, продукты для дома и ремонта) | 68% |
| Дистрибьюторы | 17% |
| Логистические компании | 10% |
| Электрическая торговля, интернет-магазины | 4% |
| Ретейлеры | 1% |
Источник: IBC Real Estate
По данным Parametr, лидирующую долю посреди потребителей Light Industrial также занимают производственные компании. Так, в промпарке «Бутово» резиденты создают упаковку и изделия из картона, вентиляционное и климатическое оборудование, серверное оборудование, косметические продукты, приборы для мед диагностики. Еще 1-но строение полностью заняла большая производственная компания, которая практикуется на изготовлении продукции для жилищного строения, в том числе панелей, сантехнических кабин, малых строительных форм и т. д. «Больше 56% посетителей молвят о том, что рассматривают переезд в Light Industrial в связи с тем, что их дело расширяется. Посреди компаний, которые ведут дело на местности старенькых промзон, около 40% рассматривают Light Industrial как новейшую возможность для релокации и действенного ведения бизнеса», — заключил Александр Манунин.
Рынок новых промышленных комплексов формата Light Industrial набирает обороты на спросе со стороны промышленных компаний. Предложение пока не успевает за этим спросом, но в перспективе большие девелоперы способны его удовлетворить. Комплексы Light Industrial также прибыльны и Столице, которая проводит политику децентрализации промышленных территорий и провоцирует возведение мест приложения труда. Такая положение, обстановка сообщает о больших вкладывательных перспективах Light Industrial в Столичном регионе.
Читайте также