Рассказываем, как изменились предложение, цены и спрос на дома блокированной застройки в Московской области за 2023 год
Таунхаусы появились в России относительно недавно, первые проекты были построены в 1995 году в Подмосковье. Сегодня они популярны среди покупателей, но предложений подобных домов в Подмосковье немного. После перехода на продажу новостроек с использованием эскроу-счетов мелкие застройщики потеряли интерес к этому сегменту рынка.
Эксперты рассказали, какие изменения произошли на рынке таунхаусов Московской области в 2023 году.
Предложения не хватает
Предложение таунхаусов за последний год немного выросло, но не удовлетворяет спрос, считают аналитики, опрошенные редакцией РБК «Недвижимость». По данным Алексея Попова, руководителя ЦИАН.Аналитика, сейчас в продаже покупателям Московского региона продаются 1,81 млн таунхаусов, что на 3% больше, чем год назад. По его словам, более половины общего объема поставок сосредоточено на четырех направлениях: Новорижском, Дмитровском, Симферопольском и Ленинградском.
Такой небольшой рост обусловлен увеличением предложения со стороны собственников, а новых таунхаусов строится очень мало, отмечает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По данным компании, в начале 2024 года покупателям будет предложено 800 заблокированных объектов застройки (снижение на 7% ежегодно) в 38 проектах (снижение на 8% ежегодно) на основных загородных рынках Подмосковья).
Таунхаус по закону
Таунхаус – это прежде всего маркетинговое понятие, в российском законодательстве такого понятия нет. С юридической точки зрения это называется блочным жилищным строительством. Согласно Закону о градостроительстве жилым домом (таунхаусом) в составе закрытой жилой застройки признается односемейное жилое помещение, имеющее одну или несколько общих стен со смежным жилым домом (квартирой) и 3 этажа высокая (допускаются чердаки), располагаться на отдельном участке земли, выход должен быть в общественном помещении.
По словам Таганова, спрос на сектор таунхаусов демонстрировался за счет реальных продаж до середины 2019 года, когда были приняты поправки в закон о долевом строительстве (эскроу-счетах), приравнявшие их к квартирам. После этого предложение этого формата стало сокращаться, а новые проекты практически перестали выпускаться. «Схема такая: сначала застройщик построит небольшие объемы (10-20 квартир), а уже построенные дома будут продаваться на основании договора купли-продажи, а не на основании этапа строительства или ДДУ. Дорого. При этом рынок не выживет, и таких проектов становится все меньше», — пояснил эксперт.
«Таунхаусы — это сегмент, который исчезнет после 2019 года в связи с тем, что застройщики таких блокированных застроек не смогут удовлетворить требования застройщиков высотных зданий», — говорят эксперты «Инкома». По его словам, на рынке загородного жилья Подмосковья наблюдается недостаток предложения таунхаусов, но развитию этой формы препятствует не рынок, а правовое регулирование.
Спрос стагнирует
Попов сообщил, что на таунхаусы приходится менее 5% просмотров объявлений о продаже дач, коттеджей и земли в Подмосковье. Он подчеркнул, что активность зрителей ЦИАН, просматривающих рекламу о продаже таунхаусов, практически не изменилась (-1% год к году). «Если зрительская аудитория в первом полугодии этого года была на 10-15% выше прошлогодних показателей, то во втором полугодии произошел разворот, что характерно для загородного сегмента рынка жилья. На фоне колебаний курса рубля ставки и процентных ставок по ипотеке, люди, желающие сохранить свои сбережения, в первую очередь обратили внимание на квартиры в новостройках», — подчеркнул Попов.
Рынок готов покупать таунхаусы, но Таганов считает, что этот сегмент недостаточно развит, поскольку таунхаусы строятся редко (или строятся в очень небольших количествах). По его мнению, как только таунхаусы будут построены, они будут проданы, поскольку поклонники такого формата найдутся всегда.
Таунхаусы меньшего размера набирают популярность среди покупателей. «Поскольку средняя площадь таунхаусов продолжает снижаться, а также размеры блоков длинных и узких участков из трех кварталов, стали популярны более крупные, но двухэтажные таунхаусы. За год снизилась на 20-25 кв м и сейчас составляет около 130 кв м», — рассказала Екатерина Коган, директор по маркетингу «Семьи ФСК.
Сколько стоят таунхаусы в Подмосковье в 2024 году
Попов сообщил, что средний бюджет предложения таунхаусов в Подмосковье на начало 2024 года составил 32,5 млн рублей, что на 8% больше, чем в начале прошлого года. ЦИАН также отметил, что средняя стоимость рекламы выросла с начала года. По данным «ФСК Семья», на основном рынке таунхаусов Подмосковья цена квадратного метра составляет 10 млн иен м выросла на 17% с 98 тысяч рублей до 115 тысяч рублей. В некоторых проектах цена квадратного метра достигает 165 000 рублей.
Эксперты говорят, что вся готовая продукция, реализуемая по договорам купли-продажи, стоит дороже, чем строящаяся. «Например, если у застройщика есть возможность продавать строящиеся таунхаусы на условиях ДДУ на обычных условиях, приемлемых для застройщиков малоэтажного сегмента, цена будет ниже и, соответственно, больше людей смогут совершить такие покупки, как вот что», — говорит Таганов.
Также читайте: